Az energetikai tanúsítványt szinte minden eladó ismeri, a villamos biztonsági felülvizsgálatról (röviden VBF) viszont sokan nem is hallottak – pedig lakóingatlan eladásakor és bérbeadásakor főszabály szerint ez is kötelező. Ebben a cikkben összeszedtük a 2026-ban érvényes legfontosabb tudnivalókat: mi ez pontosan, mikor kell elvégeztetni, ki végezheti, mennyibe kerül, és miért éri meg akkor is, ha elmaradásának ma még alig van következménye.
Mi az a villamos biztonsági felülvizsgálat?
A VBF egy műszeres, mérésekkel és azok kiértékelésével járó szakértői ellenőrzés, amely megállapítja, hogy az ingatlan elektromos hálózata megfelel-e a vonatkozó szabványoknak és a műszaki biztonsági előírásoknak. Különleges erősáramú szakképzettséget igénylő vizsgálat, amelyet nem a hétköznapi villanyszerelő, hanem felülvizsgálói jogosultsággal rendelkező szakember végez.
A vizsgálat két dolgot együtt értékel:
- az áramütés elleni védelmet (érintésvédelem), és
- a hálózat általános szabványos állapotát (tűzvédelmi jellegű ellenőrzés).
A szabályozás alapja a 40/2017. (XII. 4.) NGM rendelet (Villamos Műszaki Biztonsági Szabályzat), amely 2018-tól felváltotta a korábbi KLÉSZ-t. Fontos: a régen külön végzett „érintésvédelmi szabványossági felülvizsgálat" önmagában ma már nem végezhető el – helyette ez az egységes villamos biztonsági felülvizsgálat a kötelező.
Mit vizsgálnak?
A felülvizsgálat a lakás teljes, fixen beépített elektromos hálózatára kiterjed: a fő elosztótól (lakáselosztó / biztosítékszekrény) a vezetékeken át a dugaszolóaljzatokig, kapcsolókig, lámpákig és a fixen bekötött berendezésekig (pl. villanytűzhely, hőszivattyú). A konnektorba dugható készülékek (mikró, kávéfőző stb.) nem tartoznak a vizsgálat körébe.
A vizsgáló méréseket végez, és minden hibát, hiányosságot rögzít – ilyen lehet például a hiányzó földelés (védővezető), a Fi-relé hiánya, vagy egy elavult, szabálytalan bekötés.
Mikor kötelező?
A 40/2017. NGM rendelet szerint lakóingatlanon az alábbi esetekben kell villamos biztonsági felülvizsgálatot végeztetni:
- Új hálózat létesítésekor, az első üzembe helyezés előtt;
- Bővítés, átalakítás, javítás után (pl. új főzőlap-nyomvonal, elektromos autó fali töltőjének telepítése, hőszivattyú beépítése);
- Tulajdonváltáskor (eladáskor), ha nem áll rendelkezésre 6 évnél nem régebbi, felülvizsgálatot igazoló dokumentum (minősítő irat);
- Bérbeadáskor, ha nincs 6 évnél nem régebbi érvényes minősítő irat;
- Időszakosan, lakóépületeknél jellemzően 6 évente.
Lakóingatlan eladásakor 2024. január 29. óta az eladónak kifejezett jogszabályi kötelezettsége elvégeztetni a felülvizsgálatot, ha nincs érvényes, friss irata.
Megjegyzés: munkahelyeken más a ciklus – ott az érintésvédelmi vizsgálatot 3 évente kell elvégezni. A Fi-relén végzett működési próbát pedig 3 havonta ajánlott elvégezni.
A Fi-relés kivétel – pontosan mire vonatkozik?
Sok félreértés van e körül. A rendelet szerint a bérleménynek nem minősülő (tehát saját használatú) lakásnál az időszakos (6 évenkénti) felülvizsgálat elhagyható, ha együttesen teljesül:
- fázisonként legfeljebb 32 A névleges áramerősségű túláramvédelem van, és
- a berendezéseket legfeljebb 30 mA érzékenységű áram-védőkapcsoló (Fi-relé / RCD) védi.
Fontos: ez a mentesség csak az időszakos ellenőrzésre vonatkozik. Eladáskor és bérbeadáskor a Fi-relé megléte önmagában nem mentesít a felülvizsgálat alól – ilyenkor a kötelezettséget csak egy 6 évnél fiatalabb, érvényes minősítő irat válthatja ki.
Ki végezheti?
A felülvizsgálatot megfelelő képesítésű szakember végezheti: érintésvédelmi szabványossági felülvizsgáló (ÉV), illetve erősáramú berendezések felülvizsgálója (EBF) jogosultsággal. Egységes, országos szakember-nyilvántartás jelenleg nincs, de az áramszolgáltatók és a Magyar Elektrotechnikai Egyesület (MEE) is működtet szakemberkeresőt.
Mi az eredmény?
A felülvizsgálat végén hivatalos minősítő irat (jegyzőkönyv) készül, amely tartalmazza:
- a villamos méréseket és azok kiértékelését (megfelelt / nem megfelelt);
- a vizsgált berendezések listáját;
- a feltárt hibák jegyzékét és javításuk határidejét;
- a következő időszakos felülvizsgálat esedékességét.
A minősítés mindig az adott hálózat létesítésekor érvényes szabványokhoz mérten történik. „Nem megfelelt" minősítés esetén is megköthető az adásvétel, de ekkor a vevő tudja, hogy a hálózattal foglalkoznia kell majd.
Mennyibe kerül?
A felülvizsgálatnak nincs hatósági ára. A díjat az ingatlan mérete és a vizsgált pontok (aljzatok, kapcsolók, áramkörök) száma befolyásolja. Egy átlagos lakásnál – kiszállással, mérésekkel és a jegyzőkönyv kiállításával együtt – jellemzően nagyjából 40 000–50 000 Ft-os kiadással lehet számolni; ennél olcsóbb és drágább ajánlat is van a piacon. Társasházi, ipari vagy üzleti rendszereknél az árazás a mérőpontok száma alapján, egyedileg történik.
Miért érdemes elvégeztetni, ha nincs is szankciója?
Jelenleg a helyzet kicsit felemás: a VBF rendeletileg kötelező, de az energetikai tanúsítvánnyal ellentétben az eredményt nem kell központi adatbázisba feltölteni, elmaradásának ma nincs közvetlen bírságtétele, és a meglétét sem ellenőrzi senki. A gyakorlatban gyakran az eljáró ügyvéd kéri – de az adásvételi szerződésnek nem kötelező tartalmi eleme, és az ügyvédet sem terheli felelősség az elmaradásáért.
Ettől függetlenül több jó ok szól mellette:
- Kellékszavatosság: a Ptk. szerint az eladott lakásnak az átadáskor lakhatásra alkalmasnak kell lennie. Egy életveszélyes (pl. földelés nélküli, Fi-relé nélküli) hálózat ezt megalapozhatja, és a vevő utólag pert indíthat az eladó ellen. A bírósági gyakorlatban több ilyen ügy is volt, súlyos áramütéses balesetek után is.
- Rejtett hibák: egy „felújítottként" hirdetett lakásban gyakran csak a kapcsolókat, konnektorokat és lámpákat cserélték ki, a falban futó régi vezetékek és a hiányzó földelés viszont megmaradtak. A felülvizsgálat ezt kimutatja.
- Biztosítás: elektromos tűz esetén a lakásbiztosító hiányos vagy szabálytalan hálózat miatt megtagadhatja a kártérítést.
- Bizalom: a vevő számára megnyugtató, ha a felújított lakáshoz érvényes minősítő irat tartozik.
Várható változás (figyelendő)
2026 közepén társadalmi egyeztetés indult a felülvizsgálat feltételeiről szóló szabályozás kapcsán. A tervezet szerint a felülvizsgálói tevékenységet az MKIK elektronikus felületén kellene bejelenteni, és csak az végezhetné, aki betöltötte a 21. életévét, rendelkezik a megfelelő képesítéssel, és teljesítette az előírt továbbképzési és vizsgakötelezettséget. Ez egyelőre tervezet, érdemes figyelni a végleges szabályozást.
Tippek eladóknak és vevőknek
- Eladóként intézze el a felülvizsgálatot időben, és tegye a dokumentumot a többi irat (energetikai tanúsítvány, tulajdoni lap) mellé.
- Ellenőrizze, van-e az ingatlanhoz 6 évnél nem régebbi, érvényes minősítő irat – ha igen, az kiváltja az újabb vizsgálatot.
- Ha eladás előtt amúgy is teljes villamos felújítást tervez, a felülvizsgálatot a munkák után végeztesse el az új állapotra.
- Vevőként kérje el (vagy kérje az elvégzését), különösen régi vagy „felújított" panel- és társasházi lakásoknál – egy „nem megfelelt" eredmény is hasznos, mert reálisan mutatja, mire kell még költeni.
Ez a tájékoztató a 2026-ban hatályos szabályokon alapul (40/2017. (XII. 4.) NGM rendelet – Villamos Műszaki Biztonsági Szabályzat, valamint a Ptk. szavatossági szabályai), és nem minősül jogi tanácsadásnak. Konkrét ügyben kérje villamos biztonsági felülvizsgáló szakember, ügyvéd vagy a megfelelő hatóság segítségét.