Ingatlan vásárlásánál és eladásánál két különböző fizetési kötelezettséget szokás összekeverni. A kettő nem ugyanaz, és nem ugyanaz fizeti:
- A vevő illetéket fizet – ez a visszterhes vagyonátruházási illeték (sokan vagyonszerzési vagy lakásvásárlási illetéknek hívják).
- Az eladó adót fizethet – ez személyi jövedelemadó (SZJA), és csak akkor, ha az eladáson nyeresége keletkezett.
Az eladó a keletkezett jövedelme után személyi jövedelemadót, míg a vevő visszterhes vagyonátruházási illetéket fizet.
A vevő oldala – visszterhes vagyonátruházási illeték
Az illeték mértéke
Általános esetben a vételár (forgalmi érték) 4%-a. A fizetendő illeték lakásonként 1 milliárd forintig 4%, a forgalmi érték ezt meghaladó része után 2 százalék, ingatlanonként legfeljebb 200 millió forint.
Példák (kedvezmény nélkül)
Vételár Fizetendő illeték 20 000 000 Ft 800 000 Ft 40 000 000 Ft 1 600 000 Ft 65 000 000 Ft 2 600 000 FtAz illeték a lakásra, családi házra, nyaralóra, telekre és garázsra egyaránt 4% – a típus nem számít.
Ügyintézés
A vagyonszerzést az adásvételt követően be kell jelenteni. Az adóhatóság a fizetendő illeték pontos összegét fizetési meghagyásban közli, melynek befizetésére 30 nap áll rendelkezésre. A kedvezményt általában az ügyvéd jelenti be a földhivatalhoz benyújtott B400-as adatlapon.
Mikor kevesebb vagy nulla az illeték?
- Cserét pótló vétel: ha a korábban megszerzett lakást a vásárlást megelőző öt éven belül vagy a vásárlást követő egy éven belül eladod, és az új lakás vételára kisebb, mint az eladott lakásé, akkor illetékmentes; ha az új drágább, csak a különbözet után fizetsz.
- 35 év alatti, első lakásszerző: 50%-os illetékkedvezmény, ha az ingatlan értéke nem haladja meg a 15 millió forintot, és a vásárló korábban nem rendelkezett ingatlantulajdonnal vagy 50%-os tulajdoni hányaddal.
- CSOK Plusz / Falusi CSOK: a támogatás segítségével vásárolt ingatlanok után nem kell illetéket fizetni, függetlenül az ingatlan értékétől.
- Új építésű ingatlan (építtetőtől, első értékesítés): 15 millió forintig illetékmentes, 15–30 millió között csak a 15 millió feletti részre kell illetéket fizetni, 30 millió felett viszont a teljes vételár illetékköteles.
- Közeli hozzátartozók között: házastársak és egyenes ági rokonok közötti, ellenérték fejében történő átruházás illetékmentes.
Az eladó oldala – személyi jövedelemadó (SZJA)
Adót csak nyereség után kell fizetni. Ha ugyanannyiért (vagy olcsóbban) adod el az ingatlant, mint amennyiért vetted, nincs SZJA. Ha az ingatlanértékesítésből adóköteles jövedelem keletkezett, annak 15 százalékát kell adóként megfizetni.
A jövedelem kiszámítása
Az eladási árból levonhatók a költségek – a megszerzésre fordított összeg (vételár), a vásárláskor fizetett illeték és ügyvédi díj, a számlával igazolt értéknövelő felújítás, valamint az eladás költségei (közvetítői jutalék, hirdetés, fotózás).
Az idő múlásával az adó csökken (5 éves szabály, lakóingatlannál)
Eladás a szerzéshez képest Adóköteles a nyereség A szerzés évében és az azt követő évben 100% 2. évben 90% 3. évben 60% 4. évben 30% 5. évtől 0% (adómentes)A szerzéstől számított 5. év után az eladás teljes mértékben SZJA-mentes.
Példa
- Vétel (2022): 35 000 000 Ft
- Vételkori illeték + ügyvédi díj: 1 800 000 Ft
- Számlás, értéknövelő felújítás: 3 000 000 Ft
- Eladási költségek (közvetítő, hirdetés): 1 200 000 Ft
- Eladás (2024): 50 000 000 Ft
Számított jövedelem:
50 000 000 − 35 000 000 − 1 800 000 − 3 000 000 − 1 200 000 = 9 000 000 Ft
Eltelt 2 év → a nyereség 90%-a adóköteles → adóalap: 8 100 000 Ft
Fizetendő SZJA: 8 100 000 × 15% = 1 215 000 Ft
Ha ugyanezt 5 év elteltével (2027-ben) adnád el, az eladás már adómentes lenne.
Örökölt ingatlan
A szerzés időpontja az örökhagyó halálának napja; ha a felek illetéket nem fizettek, a bevétel 75%-a vehető figyelembe költségként, így a vételár 25%-a után kell legfeljebb adózni.
Határidő
Az ingatlanértékesítésből származó jövedelmet az adásvételt követő év május 20-áig kell bevallani az SZJA-bevallásban. Aki nem vállalkozó és nem áfaalany, az 500 000 forintot meg nem haladó kötelezettségét legfeljebb 12 hónapon át, pótlékmentesen, részletekben is megfizetheti.
A fenti tájékoztatás a 2026-ban hatályos szabályokon alapul (1990. évi XCIII. törvény az illetékekről, valamint a személyi jövedelemadóról szóló törvény), és nem minősül jogi vagy adótanácsadásnak. Konkrét ügyben kérd ügyvéd, könyvelő vagy a NAV segítségét.