Aki ingatlant ad el vagy ad bérbe, előbb-utóbb találkozik az energetikai tanúsítvánnyal. Sokan csak egy „kötelező papírnak" tartják, pedig egy hivatalos szakvélemény, amely megmutatja, mennyire energiahatékony az épület, és mire számíthat a leendő tulajdonos a rezsi terén. Ebben a cikkben összeszedtük a 2026-ban érvényes legfontosabb tudnivalókat: mikor kötelező, meddig érvényes, mit jelentenek a besorolások, és mi történik, ha hiányzik.
Mi az energetikai tanúsítvány?
Hivatalos dokumentum, amely az épület számított energiafogyasztása alapján egy energiahatékonysági osztályba sorolja az ingatlant. Nem a tényleges rezsiszámlát nézi, hanem az épület műszaki tulajdonságait: a falak, födémek, padlók szigetelését, a nyílászárókat, a fűtési és melegvíz-rendszert, valamint a felhasznált energiahordozókat (földgáz, villany, távhő, napenergia stb.). A fogyasztást egy négyzetméterre vetítve számolják ki, így a különböző méretű ingatlanok is összehasonlíthatók.
Minden hiteles tanúsítvány egyedi azonosítót, úgynevezett HET-számot (Hiteles Energetikai Tanúsítvány) kap, amelyet a tanúsító az Országos Építésügyi Nyilvántartásba (OÉNY) tölt fel. A HET-szám alapján a tanúsítvány bárki által ellenőrizhető a központi adatbázisban.
Mikor kötelező?
A 176/2008. (VI. 30.) Kormányrendelet szerint három fő esetben kötelező energetikai tanúsítványt készíttetni:
- Ingatlan eladása (ellenérték fejében történő tulajdon-átruházás) – lakás, családi ház, iroda, üzlethelyiség egyaránt. Társasházi lakás eladásánál a tanúsítvány a konkrét lakásra vonatkozik, nem az egész épületre.
- Bérbeadás (hosszú távú) – a bérbeadónak a szerződéskötéskor be kell mutatnia a tanúsítványt a bérlőnek.
- Új épület építése – a használatbavételi engedély feltétele a tanúsítvány megléte.
Fontos: 2023 novembere óta már a hirdetésben is kötelező feltüntetni az ingatlan energetikai besorolását. Ez az ingatlanportálokra és minden hirdetési felületre vonatkozik – besorolás nélkül hirdetni jogszabálysértés.
Mikor nem kell?
A rendelet több kivételt is meghatároz. Nem kötelező tanúsítvány például:
- 50 m²-nél kisebb, önálló (más épülethez nem csatlakozó) épületnél;
- évente 4 hónapnál rövidebb használatra szánt épületnél (nyaraló, üdülő);
- ajándékozásnál (ingyenes tulajdon-átruházás);
- öröklésnél;
- résztulajdon vásárlásánál, ha a vevőnek ugyanabban az ingatlanban már van résztulajdona, és a fennmaradó hányadot szerzi meg;
- bizonyos alacsony energiaigényű mezőgazdasági, ipari épületeknél, műhelyeknél.
A pontos feltételeket minden esetben a 176/2008. Kormányrendelet tartalmazza.
Ki készítheti el, és ki fizeti?
A tanúsítványt független szakértő állíthatja ki, aki szerepel a Magyar Építész Kamara vagy a Magyar Mérnöki Kamara névjegyzékében, és rendelkezik érvényes energetikai tanúsítói (TÉ) jogosultsággal. A szakember helyszíni felmérést végez, elvégzi a jogszabály szerinti számításokat, majd a kész dokumentumot feltölti az OÉNY rendszerébe.
A megrendelés és a költség az eladót (illetve bérbeadásnál a bérbeadót) terheli – a vevőnek nem kell fizetnie érte. Ha a tulajdonosnak van még érvényes, korábbi tanúsítványa, és időközben nem történt energetikai korszerűsítés, az is felhasználható.
Meddig érvényes?
A jelenleg kiállított energetikai tanúsítvány a feltöltés (hitelesítés) dátumától számított 5 évig érvényes. (2023. november 1-ig 10 év volt az érvényesség, ezt csökkentették 5 évre – tehát egy régebbi, még futó tanúsítvány akár 10 évig is érvényes lehet.)
A tanúsítvány a lejárat előtt is érvényét veszti, ha:
- az ingatlanon energetikai korszerűsítést végeznek (pl. hőszigetelés, nyílászárócsere, fűtéskorszerűsítés), amely megváltoztatja a besorolást; vagy
- olyan jogszabályváltozás történik, amely érvényteleníti a korábbi minősítést.
A besorolási skála (2024 óta)
2024 óta egybetűs besorolási rendszer van érvényben, amely 12 kategóriát különböztet meg A+++-tól I-ig. A legjobb az A+++, a legrosszabb az I.
Fontos tévhit: a korábbi, kétbetűs rendszert (AA++-tól JJ-ig, 2016–2023 között) 2023. november 1-jén kivezették, az ilyen formátumú régi tanúsítványok érvényüket vesztették. Ha egy hirdetésben „AA" vagy „FF" besorolást lát, az régi, már nem érvényes minősítés.
A főbb kategóriák (összesített energetikai jellemző szerint):
- A+++ – nulla vagy negatív energiaigényű (energiatermelő) épület
- A++ – kiemelkedően energiatakarékos
- A+ – közel nulla energiaigényű, minimális fogyasztás
- A – energiatakarékos – ez az új építésű ingatlanok minimum szintje
- B–D – átlagos, korszerűbb állapot
- E–G – gyengébb energiahatékonyság
- H–I – súlyosan elavult, energiapazarló (jellemzően régi, szigeteletlen ház)
Az ingatlan valójában két osztályt kap: egyet az összesített energetikai jellemző (energiahatékonyság), egyet pedig a fajlagos szén-dioxid-kibocsátás (környezeti terhelés) alapján. A kettő eltérhet, mert nem ugyanazt méri.
Jó tudni: a magyar lakásállomány nagy része régi, így a használt ingatlanok átlagos besorolása jellemzően gyenge. Meglévő ingatlanra nincs kötelezően elérendő szint – egy régi ház bármilyen osztályt kaphat, az eladást a rossz besorolás nem akadályozza, de befolyásolhatja az árat és a vevő döntését.
Mennyibe kerül?
A tanúsítvány ára nem fix, több tényezőtől függ:
- az ingatlan típusa és mérete (egy panellakás gyorsabb és olcsóbb, mint egy több szintes családi ház);
- az elhelyezkedés (Budapesten jellemzően magasabbak az árak, mint vidéken);
- a szolgáltató és a határidő.
Expressz ügyintézés (24–48 órán belüli kiállítás) jellemzően felárral jár. Érdemes több árajánlatot bekérni, de nem feltétlenül a legolcsóbbat választani: a túl alacsony ár sokszor hiányos felmérést takar.
Mi történik, ha hiányzik?
A tanúsítvány hiánya önmagában nem akadályozza meg az adásvételt, de:
- a mulasztásért az eladót (vagy bérbeadót) bírság sújthatja (jellemzően 50 000 Ft körüli szabálysértési bírság); a vevőt nem éri szankció;
- besorolás nélkül nem lehet jogszerűen hirdetni az ingatlant;
- a vevőnek joga van a dokumentumot megkapni, ennek hiánya jogvitához vezethet.
A tanúsítványt legkésőbb a szerződéskötésig be kell mutatni a vevőnek, és legkésőbb a birtokbaadásig át kell adni.
Gyakorlati tippek eladóknak
- Intézze el a tanúsítványt már az eladás elején, ne az aláírás előtti napokban. A besorolásra a hirdetéshez is szüksége lesz.
- Ellenőrizze, van-e még érvényes korábbi tanúsítványa (pl. a vásárláskor kapott), és nem járt-e le, illetve nem korszerűsített-e azóta.
- Ha felújítást tervez eladás előtt, a tanúsítványt a korszerűsítés után készíttesse el, hogy a jobb besorolás látszon.
- A HET-szám alapján a tanúsítvány az OÉNY-ben bármikor ellenőrizhető.
Ez a tájékoztató a 2026-ban hatályos szabályokon alapul (176/2008. (VI. 30.) Korm. rendelet, valamint a 9/2023. (V. 25.) ÉKM rendelet), és nem minősül jogi tanácsadásnak. Konkrét ügyben kérje energetikai szakértő, ügyvéd vagy a megfelelő hatóság segítségét.