Ingatlan eladás és vásárlás:
Mennyi adót és illetéket kell fizetni?

Egy ingatlan adásvétele életünk egyik legnagyobb pénzügyi döntése. A kialkudott vételáron felül azonban érdemes előre kalkulálni az állam felé fizetendő terhekkel is, hiszen ezek milliós tételeket jelenthetnek.

Legyen szó eladásról vagy vásárlásról, ebben a tájékoztatóban összefoglaljuk, mikor, mennyit és milyen címen kell fizetni a magyar jogszabályok alapján.

1. Ingatlan VÁSÁRLÁSA: A vagyonszerzési illeték

Amikor ingatlant vásárol, az állam felé úgynevezett visszterhes vagyonszerzési illetéket kell fizetnie. Ezt a Nemzeti Adó- és Vámhivatal (NAV) szabja ki a vásárlás után.

• Az illeték általános mértéke: Az ingatlan forgalmi értékének 4%-a (1 milliárd forintos értékig).

• Példa: Egy 50 millió forintos lakás vásárlása esetén az illeték 2 millió forint lesz.

Mikor nem kell illetéket fizetnie, vagy mikor jár kedvezmény?

Szerencsére az állam többféle kedvezményt és mentességet is biztosít, amelyekkel jelentősen csökkenthetők a költségek:

• CSOK Plusz mentesség: Ha az ingatlant CSOK Plusz hitel segítségével vásárolja meg, a vásárlás teljesen illetékmentes (függetlenül az ingatlan árától).

• Fiatalok első lakásszerzése: Ha 35 év alatti, és az első lakását veszi meg (amelynek értéke nem haladja meg a törvényben rögzített mindenkori értékhatárt), 50%-os illetékkedvezményre lehet jogosult.

• Egyenesági rokonok és házastársak közötti adásvétel: Ha szülőtől, nagyszülőtől, gyermekétől vagy a házastársától vásárol ingatlant, a tranzakció teljesen illetékmentes.

• Cserepótló vétel: Ha Ön úgy vásárol új lakóingatlant, hogy a vásárlást megelőző 5 éven belül már eladta egy korábbi lakását, vagy a vásárlást követő 1 éven belül fogja eladni meglévő lakását, akkor csak a két ingatlan értékkülönbözete után kell megfizetnie a 4%-os illetéket. Ha az újonnan vásárolt lakás olcsóbb, mint az eladott régi lakás volt, akkor egyáltalán nem kell illetéket fizetnie.

---

2. Ingatlan ELADÁSA: A személyi jövedelemadó (SZJA)

Eladóként a legnagyobb kérdés, hogy keletkezik-e adóköteles jövedelme. Fontos alapszabály: nem a teljes eladási ár után adózik, hanem csak a tiszta haszon (profit) után. Az adó mértéke 15%.

Hogyan számítható ki a haszon?

A képlet egyszerű: Eladási ár – (Vásárláskori ár + Elszámolható költségek) = Adóalap.

Mik lehetnek az elszámolható költségek (melyeket számlával tud igazolni)?

• Az ügyvédi díj és a korábban megfizetett illeték.

• Az ingatlanközvetítői jutalék.

• Értéknövelő beruházások (pl. fűtéskorszerűsítés, ablakcsere, tetőfelújítás).

Az 5 éves szabály: Mikor válik adómentessé az eladás?

Az, hogy a kiszámolt “haszon” mekkora része után kell megfizetnie a 15% SZJA-t, attól függ, hogy hány éve van a tulajdonában az ingatlan. Az idő múlásával az adóalap fokozatosan csökken lakás vagy lakóházként nyilvántartott ingatlan értékesítése esetén:

• A szerzés évében és az azt követő 1. évben: A számított haszon 100%-a után adózik.

• A 2. évben: A haszon 90%-a után adózik.

• A 3. évben: A haszon 60%-a után adózik.

• A 4. évben: A haszon 30%-a után adózik.

• Az 5. évben és utána: Az eladás teljesen adómentes (0%).

Példa: Ha 4 éve vásárolt egy lakást 30 millió forintért, és most eladja 40 millióért (egyéb költségeket most nem számolva), a haszon 10 millió forint. Mivel a 4. éven belüli értékesítésről van szó, ennek a 10 milliónak csak a 30%-a (3 millió Ft) lesz az adóalap. Ennek a 15%-át kell befizetnie adóként, ami 450.000 Ft.

---

---

Fontos Jogi Nyilatkozat és Forrás
A fenti cikkben szereplő információk és a kalkulátor eredményei tájékoztató jellegűek, általános esetekre vonatkoznak, és nem minősülnek hivatalos adó- vagy jogi tanácsadásnak. Az adózási szabályok és az illetékmentességi feltételek jogszabályi változások függvényében módosulhatnak.

A legfrissebb, személyre szabott és hivatalos információkért, valamint a részletes számítási példákért kérjük, minden esetben keresse fel a Nemzeti Adó- és Vámhivatal (NAV) hivatalos tájékoztatóját az ingatlan-adásvételről ide kattintva, vagy konzultáljon adószakértővel, illetve az adásvételt bonyolító ügyvédjével!